摘要：湖北省城镇低效用地再开发工作的开展将对统筹保护资源与保障发展，推进湖北省产业结构调整，促进湖北省新型城镇化发展，实现湖北省高质量发展具有重要意义。本文通过分析湖北省城镇低效用地再开发现状，总结湖北省城镇低效用地再开发困境，提出城镇低效用地再开发政策建议。
在湖北省城镇低效用地再开发现状方面，首先，湖北相关试点城市在省级激励政策的基础上，结合地方实际特色完善了各自激励措施。例如武汉市从土地利用、规划、财政及金融等方面对该市的城镇低效用地再开发进行了政策激励，并随着工作的推进，对相关激励措施予以了细化与更新。其次，与广东等市场经济发达地区相比，湖北省的城镇低效用地再开发改造模式主要以政府收储为主，其次为原集体经济组织自行开发模式，市场力量参与开发改造程度较低。再者，根据自然资源部2018年通报数据显示，湖北省改造后的地块供应主要以出让方式为主，占比达90.4%。最后，湖北省及其试点城市先后出台了系列政策，形成了涉及不同层级机构的政策体系，武汉市先后出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（武发〔2013〕15号）、《关于进一步加快推进城市更新暨“三旧”（棚户区）改造工作的意见》（武发〔2016〕29号）。在总结试点城市相关经验的基础上，2018年5月，原湖北省国土资源厅印发了《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的通知》（鄂土资函〔2018〕434号），形成了涉及不同层级机构，涵盖制度政策、指导意见等多个层次的政策体系。
关于湖北省城镇低效用地再开发困境，主要体现在：一是经济方面，改造资金短缺、交易成本较高、预期收益过高、利益分配不均等方面造成改造困难；二是制度方面，湖北省部分县市城镇低效用地再开发工作滞后，且缺乏认定标准。
关于湖北省城镇低效用地再开发政策建议，首先，优化顶层设计，健全再开发的法律制度保障，应完善细化现有法律法规政策和相关管理办法及实施细则，建立并完善城镇低效用地的认定、监管、处置等方面的法规政策和相关标准。其次，明确规划龙头作用，确保再开发工作顺利进行，在城镇低效用地再开发专项规划的具体编制上，开展城镇低效用地调查，做好城镇低效用地调查建库工作，为专项规划的编制提供必要的数据基础；在强化城市规划弹性化、协同性、监管机制等方面创新现有的城市规划管理机制，更好地发挥各项规划在城镇低效用地再开发工作过程中的龙头作用。再者，探索合理的融资模式以减轻各方再开发资金压力，以多样化的方式获取再开发资金是城镇低效用地再开发的一个重要环节，引入社会资金，降低政府资金压力，同时强化信贷支持，减轻社会资金压力。然后，完善收益分配机制，确保多方利益共享，城镇低效用地再开发的利益分配应由利益相关者协调进行，研究再开发过程中的土地收益分成差别化政策，合理配置城镇低效用地再开发过程中相关利益群体的收益分配比例，使各方的利益达到最大化，实现城镇低效用地再开发过程中的“多赢”局面。最后，强化税收调节作用助推再开发工作开展，减轻流转环节税负，提高低效土地的流动性；探索建立差别化城镇土地使用税征管制度，可对参与再开发的市场主体给予城镇土地使用税等税种的优惠，以激发市场主体在城镇低效用地再开发方面的积极性。