摘要：假设开发法又称剩余法，在我国土地使用权评估实务中，运用假设开发法时，关于土地增值税的处理在实务界存在较大争议，本文采用案例比较法，采用扣除土地增值税和不扣除土地增值税两种计算模型，分别对案例进行计算评估分析，力求还原出增值税扣除对土地使用权评估价值的影响。
一、假设开发法应用阐述
（一）假设开发法理论体系
假设开发法又称为剩余法，是指在评估房地产价值时候，首先假设土地按照既定的规划建设完工，估算该房地产开发完成后预期实现的总收益，然后测算需要发生的全部正常成本费用，包括该项目从建设到销售或者营运实现全部收益的各个阶段发生的全部费用，其中成本包括建筑总成本，投资利息、正常税费、开发商合理利润以及应由投资者承担的其他费用等，最后用总收益减去总费用进行计算，评估得到该土地使用权价值的一种方法。
（二）假设开发法步骤
假设开发法的计算公式根据其基本思路，以在待开发土地上建造房屋建筑物然后出租或出售为例，假设开发法的基本公式是：土地评估价值=房地产预期总收益-预计全部正常成本费用
假设开发法在实际应用中，是一个简单地以一元一次方程求解地价的过程，但应注意以下几点：（1）要充分考虑发生在土地上的各类前期费用。比如，若房地产开发中涉及土地的开发改良、拆迁、补偿、以及地基整理、填土方等费用，应计入开发成本中。（2）要考虑时间成本因素。以上计算公式中楼价、建筑总成本、利息、税费、利润等的实际发生时间各不相同，应考虑资金的时间价值因素，将各个时期发生的收入、费用等通过等值运算统一转化至评估基准日的时点上。
（三）假设开发法主要思路及问题
首先要设定土地最佳利用方式，明确待评估土地的内外部条件，包括土地的自然物理性状、社会环境条件、有关土地利用的法规、规划限制等，在此基础上根据最有效利用原则，通过预测未来社会需求状况设计土地用途以及建筑为设计布局等。预测房地产开发完成后的楼价。要用发展的观点，充分考虑楼价的市场变动因素，采用适当的经济预测模型，进行合理预测。如果开发建设的房地产是收益性质的，开发商能够较准确的预期其收益，其相应的费用也可以测算，这时候就可以根据收益法确定楼价。再估算房屋建筑物建设成本，房屋建筑物的总成本包括建筑安装成本、前期及配套费用、投资利息、相关税费、房地产租售费用。房地产租售费用主要指的是房地产建成后销售和出租的相关费用，销售费用主要包括中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，租赁所发生的费用则包括中介代理费、市场营销广告费用、管理费用、维修保险费等，其计算基数一般以房地产总价或租金的一定比例。最后确定开发商合理利润，根据房地产总投资额的一定比例来计算开发商的合理利润。一般以地价、开发费和专业费三项来计算投资回报利润率。
目前在我国房地产市场价值评估中，对于待开发土地，用得最多的方法便是假设开发法。该方法能够充分考虑不同土地的规划限制条件、具有通俗易懂的原理,较易收集资料，简单方便的运算等优点,但在实际评估中应用该方法的效果却不如人意，尤其在土地增值税处理的问题上。房地产企业在一个项目开发并销售完成后，就土地增值部分，剩余部分不是全部归企业所有，需要按规定向国家缴纳一定比例的增值税，往往这一项所占比例还不低。但在评估实务中，许多评估人员在土地使用权评估中并没有扣除土地增值税，极大的高估土地的价值。
二、我国现行阶段土地增值税的基本理论
土地增值税是指对土地使用权的转让及建筑物的出售所产生的价格增值额征收的一种税。土地价格增值额是指房地产转让所取得的全部收益减除按规定扣除的房地产开发成本、费用等支出后的余额。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业开发项目取得的增值收入，当开发项目在汇算清缴时均需上缴土地增值税，这一块是国家的收入，不属于开发商，应该在评估房地产开发项目时予以扣除。而土地又是房地产开发项目的重要组成部分，因此当评估待开发土地使用权时同样需要考虑土地增值税的扣除。
三、结论及建议
土地增值税本不属于企业的土地价值内容，这部分属于应该上交国家的税负，在土地价值评估中不扣除土地增值税会导致土地使用权评估价值虚高。因此在土地使用权价值评估中，应当考虑土地增值税的扣除，使评估的土地价值合理化。
随着我国土地改革不断深化，与土地使用权相关的土地转让、租赁、作价入股等活动越发频繁，导致房地产及土地估价等业务频繁发生，但是我国土地使用权评估理论存在缺陷，土地估价人员不熟悉税务方面的规定，不清楚房地产企业的利润留存内容，以为总收益扣除相关成本后就应该全部归属企业所有，这是一个理解上的错误，评估实务界需要重视税费的计算和缴纳对评估结果的影响。